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本周一，T3出行在南京举办发布会，宣布南京成为T3出行开拓市场的首座城市。根据该公司的计划，到2019年底，将在国内投放2万辆自营网约车，覆盖南京、重庆、武汉、广州、杭州、天津六个城市。T3出行的股东名单复杂。除国内三大车厂之外，中国最大的互联网公司阿里巴巴和腾讯，以及中国最大的线下零售集团苏宁也都参与其中。根据美国科技媒体TechCrunch的报道，这样的股权结构很可能与中国汽车巨头的混合所有制改革有关。目前，中国正努力吸引更多私人资本进入传统国有部门，为后者注入创新和效率。此前，中国联通已启动混合所有制改革，阿里巴巴、腾讯和苏宁也都参与其中。

四、净负债率净负债率为有息负债减去货币资金后与净资产的比值，通常被认为对衡量房企总体负债水平，比资产负债率要更靠谱。2015年至2018年，新城控股的净负债率分别为42.99%、69.41%、75.22%、49.21%。显然，2018年总体偿债能力有相对的改善。

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下，土地供给向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈集聚，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。解决之道不是控制需求的短期调控，而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。我们在第十二章《供需错配，人地分离：一线高房价、三四线高库存的根源》（任泽平、熊柴）中对此进行了探讨，研究发现：人口向大都市圈流入是世界各国城市化的基本趋势与规律。由于人口流动主要由市场机制决定，土地供给由政府决定，实行“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”战略的结果是：一线和部分热点二线城市人口快速增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配。解决之道在于从短期调控转向长效机制，从限制需求转向供给侧改革。2016年12月中央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，关键在于解决土地供需错配问题。1）以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城市战略，合理增加一线和部分热点二线城市居住用地供给，合理规划布局圈内产业、居住、交通和公共服务资源等。2）适时重启跨省换地、占补平衡：实行跨省域的耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策。3）加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地。4）加快推进一线和热点二线城市的农村集体建设用地入市，并在符合规划和用途管制前提下，允许作为居住用地。5）严格控制投资投机性需求，对炒房课以重税。6）完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率。

而现在很多的基金季报，却出现了这样的现象：在阐释投资逻辑时，业绩糟糕的基金经理最常提及的宏观环境、政策托底、纾困基金、货币宽松、外资流入、风险偏好提升等；而长期业绩领先的基金经理，最常使用的词语是上市公司的竞争格局、业绩表现、产业趋势、估值表现、上市公司管理团队、敬畏风险、尊重常识等。

房地产短周期是指由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动，通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或推迟。比如，如果政策为刺激房地产，下调利率和抵押贷首付比，将提高居民支付能力，通过鼓励居民加杠杆来透支住房需求；如果政策为抑制房地产，则可以采取提高利率和首付比操作，以降低居民支付能力并延迟住房消费。由于商品房具有消费升级属性，且产业链条长，因此，房地产市场的销量、土地购置和新开工投资是重要的经济先行指标。一轮完整的房地产短周期为：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库存，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨，商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为；当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居民支付能力下降，房地产销量回落，商品房库存增加，供过于求，开发商资金放缓购置土地和开工投资进度，房价回落，商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。在这个过程中，情绪加速器、抵押物信贷加速器等会放大房地产短周期波动。